Leyes y normatividad aplicable a la Propiedad Horizontal

Ley 675 de 2001 — Por medio de la cual se expide el régimen de Propiedad Horizontal

Es la norma central de la PH en Colombia. Regula:

• Definición, naturaleza y modalidades (residencial, comercial, mixto).
• Derechos y obligaciones de propietarios y usuarios.
• Órganos de dirección y administración: Asamblea, Consejo de Administración, Administrador, Comité de Convivencia, Revisor Fiscal.
• Reglamento de Propiedad Horizontal.
• Cuotas de administración, ordinarias y extraordinarias.
• Sanciones por incumplimiento.
• Procedimientos de solución de conflictos.

Constitución Política de Colombia (1991)

• Art. 1: Dignidad humana.
• Art. 13: Igualdad.
• Art. 29: Debido proceso.
• Art. 51: Derecho a la vivienda digna.
• Art. 58: Función social de la propiedad.
• Art. 95: Deberes de la persona y del ciudadano.

Ley 1581 de 2012 — Protección de datos personales

Si el conjunto maneja bases de datos (cartera, vigilancia, videograbaciones, etc.) debe cumplir con:

• Inscripción en el Registro Nacional de Bases de Datos (RNBD).
• Política de tratamiento de datos.
• Aviso de privacidad al momento de recolección.
• Atención de derechos ARCO (acceso, rectificación, cancelación, oposición).

Ley 1801 de 2016 — Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana

Regula comportamientos que afectan la convivencia en propiedad horizontal:

• Art. 33: Comportamientos que afectan la tranquilidad (ruido, fiestas).
• Art. 34: Que afectan la integridad y autonomía personal.
• Art. 35: Relacionados con la limpieza y recolección de residuos.
• Art. 36: Relacionados con la seguridad y tranquilidad.
• Art. 37: Relacionados con animales.
• Art. 38: Relacionados con el uso indebido del espacio público.

Las autoridades de Policía (Inspección) conocen de estas situaciones en primera instancia.

Ley 1562 de 2012 y Decreto 1072 de 2015 — Seguridad y Salud en el Trabajo

Aplica para trabajadores del conjunto (vigilancia, aseo, mantenimiento, administradores):

• Afiliación a Seguridad Social y ARL.
• Sistema de Gestión de Seguridad y Salud en el Trabajo (SG-SST).
• Elementos de protección personal.
• Capacitaciones y exámenes médicos.

Ley 640 de 2001 — Conciliación

Establece la conciliación prejudicial como requisito de procedibilidad para ciertos procesos, incluyendo el cobro de cuotas de administración. Debe intentarse antes de demandar.

Código Civil y Código de Comercio

• Art. 2321 CC: Responsabilidad por actividad peligrosa (pisos húmedos, ascensores, etc.).
• Art. 2341 CC: Responsabilidad por dolo o culpa.
• Art. 2357 CC: Responsabilidad por animales.
• Libro II, Título XXXIII: Servidumbres y medianería.
• Código de Comercio: Normas sobre contabilidad y comerciante (administrador).

Ley 222 de 1995 — Sociedades

Cuando la copropiedad se organiza como sociedad (derección comercial mixta, grandes conjuntos), aplican obligaciones contables y de revisoría fiscal.

Jurisprudencia relevante

• Sentencia C-318 de 2002 — Corte Constitucional. Sobre la naturaleza de la propiedad horizontal.
• Sentencia SU-157 de 1999 — Propiedad horizontal y debido proceso.
• Sentencia T-379 de 2004 — Derecho a la intimidad vs. reglamento PH.
• Consejo de Estado, Sección Tercera — Múltiples sentencias sobre responsabilidad del administrador.

Decretos y resoluciones complementarias

• Decreto 1066 de 2015 — Porcentaje mínimo de zonas verdes en conjuntos.
• Decreto 1538 de 2005 — Accesibilidad.
• Resolución 2400 de 1979 — Higiene y seguridad industrial (parcialmente vigente).
• Normas locales: POT, acuerdos municipales sobre PH.